独家｜从大数据角度看待国际金融中心上海的小区风险分布

特价房上海 2019-07-28

来源：房地产数据中心

今日揭秘的城市是上海，作为全国金融中心，房价一直高居不下的上海，小区风险分布如何呢？

城市概述

中估联数据评定上海市的房地产风险等级为（A），评级展望为（风险低）。

上海市是我国直辖市之一，国家历史文化名城，国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心，最新的2035总体规划提出，要转变城市发展模式，严格控制常住人口规模，至2035年常驻人口控制在2500万人左右，锁定建设用地总量，控制在3200平方公里以内。要努力推动城乡发展一体化，构建由“主城区-新城-新市镇-乡村”组成的城乡体系和“一主、两轴、四翼；多廊、多核、多圈”的空间结构。要建设幸福人文之城，打造15分钟社区生活圈。

2016年，上海市GDP为27466.15亿元，人均GDP为11.36万元，年末常住人口为2419.70万人。一、二、三产业比例关系为0.4:29.1:70.5，六个重点行业（电子信息产品制造业、汽车制造业、石油化工及精细化工制造业、精品钢材制造业、成套设备制造业、生物医药制造业）完成的工业总产值约为2.1万亿元，占规模以上工业（年主营业务收入在2000万元以上的工业企业）总产值67.6%，此外节能环保、新一代信息技术、生物医药、高端装备、新能源、新材料和新能源汽车等战略新兴产业制造业完成总产值8307.99亿元。

小区风险评级结果分布

中估联数据对上海市下辖的16区，其中的11889个小区进行了风险评级，8个主要城区风险评级分布为：

从评级结果上看，8个主要城区A、B、C、D、E各个评级占比分别为13%、24%、31%、24%和9%。

各区县评级结果占比分布情况如下图所示：

从各区风险评级结果来看，风险级别较低的是黄浦区、静安区的楼盘。其中以黄浦区（原卢湾）和静安区（不含闸北）风险最低，这两个核心区域的小区风险评级为A或B的小区个数占比分别为71%和67%，而评级为D或E的小区个数占比仅为11%。

如果按最新的行政区划，黄浦区和静安区的所有小区风险评级为A或B的个数占比分别为65%和49%，D或E的小区个数占比分别为12%和31%。这两个区是上海内环中心区域，地理位置极佳，交通便利，房价支撑度强，小区风险评级较低。

整体表现较差的是崇明区和金山区的小区。崇明区和金山区的小区风险评级为D或E的小区个数占比超90%，这两个区远离市中心，交通不便利，配套设施相对不完善，小区的房价支撑能力相对较弱，小区风险评级相对较高。

在研究过程中，我们把楼盘建成年代分成四个区段（1990年之前，1990年到2000年，2000年到2010年，以及2010至今），得到不同建成年代对应的风险评级结果如图所示：

仅从建成年代来看，上海以建成年代属于2000年至2010年时间段的小区风险最低。从评级二级指标（租售比、房价支撑度、交易活跃度）来看：

1、租售比：上海多数区域的租售比以建成年代属于1990年至2000年时间段的小区最高，其次是1990年以前、2000年至2010年和2010年以后，如杨浦、虹口、嘉定、青浦、闵行、松江等。

2、房价支撑度：多数区的房价支撑度与建成年代呈现一定的负相关性，房子越旧的小区往往房价支撑度越强，说明上海1990年以前的房子多是位于核心区域的小区，小区区位好，房价支撑度强，而2010年以后的房子多位于建设发展中的较为偏远的区域，相对来说，小区的区位较差，房价支撑度相对较弱。

3、交易活跃度：交易活跃的小区多建于1990年至2000年，其次是1990年以前的小区，这些小区大多房价支撑度较强，且租售比、性价比相对较高，所以小区的变现能力较强，交易较为活跃。